חוק מכר הדירות

חוק מכר דירות- מהו?

הגדרה – "חוק המכר דירות הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה כאמור לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה".

חוק מכר דירות מורכב ממספר נושאים שאת חלקם אפרט כאן–

• פרשת "חפציבה" הידועה לציבור הייתה ציון דרך בנושא הכנסת תיקון לחוק מכר דירות הואיל ,כידוע, שכספים שולמו ע"י רוכשי דירות מבלי שהם קיבלו בטוחה לכספם. התיקון בחוק נועד להגן על רוכשי דירות וביום 6/10/2008 נכנסו לתוקף תיקונים מספר 4 ו- 5 לחוק. התיקונים לחוק נועדו לשם מטרה עיקרית אחת – להגן בצורה מיטבית על כספם של רוכשי דירה מקבלנים. המנגנון החדש נועד להבטיח שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, תוך הבטחה לרוכשים כי יקבלו מהבנק המלווה את הבטוחה בדמות ערבות בנקאית – וזאת ע"מ למנוע אפשרות שכספים יועברו לחברה הקבלנית מבלי שיופקדו לחשבון הליווי הבנקאי ומבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית.

 כחלק מתנאי חוק מכר, נקבע כי על המוכר למסור לקונה מספר פרטים כמו מפרט מכר הכולל מפרט שינויים (מחירון) וחוברת תחזוקה, אותה ניתן גם למסור במעמד מסירת הנכס.

(תיקון מס' 5) תשע"א-2011

(א1)        המוכר יצרף לחוזה המכר, בעת חתימתו, את המפרט וכן את הוראות התחזוקה והשימוש חתומות בידיו; לא היו בידי המוכר בעת חתימת החוזה כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו.

(תיקון מס' 6)  תשע"ד-2014

(א1) המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם (להלן – פריטים מתומחרים).

 חוק המכר מצביע בעיקרו על כל נושאי אי ההתאמות בדירה (ליקויים) במועדים של תקופת בדק ותקופת אחריות.

תקופת בדק הינה למעשה תקופה משתנה הרלוונטית לכל מרכיב בדירה (איטום, סדיקה, ריצוף וכו') בה על הקבלן לתקן את הליקוי מרגע העמדת הנכס לרשות הקונה.

תקופת אחריות הינה למעשה תקופה קבועה שלאחר תקופת הבדק בה הקבלן מחויב לתקן ליקוי באשר הוא כל עוד הוכח שלא נגרם ע"י הקונה. אלא כתוצאה ממחדל הקבלן .

תקופת האחריות – 3 שנים.

 להלן רשימת תקופות הבדק המופיעה בתוספת לחוק המכר (דירות):

 (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים           

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים

(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים

(5) שקיעת מרצפות-שלוש שנים

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים

(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת

 ולפי תוספת מתאריך 06.04.2011 לחוק המכר–

 (1)        ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)        ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)        כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)        ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)        כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)        כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)        כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)        סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)        התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)      כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

 בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

ככל שנתגלו ליקויים / אי התאמות והרוכש מסר רשימה מסודרת למוכר, יש לשים לב כי לקבלן קיימת אפשרות של טיפול אותם הליקויים בזמן סביר–

 4ב.       (א)        התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

  נושא חשוב לא פחות הרלוונטי ,בין היתר, לחוק מכר דירות הוא נושא איחור המסירה ואופן התייחסות החוק לפיצויים. יש לשים לב כי בכל חוזה, הקבלן מעגן עצמו כנגד אפשרויות באיחור שאינן תלויות בו.

 5א.     (א)  לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

           (ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

• ג)        על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

 לסיכום,

 חוק מכר דירות בא להגן על הקונים ולעשות סדר בכל הקשור להתנהלות חוקית מול הקבלן.

הרבה קבלנים מחד , מזרזים את הקונים לבצע בדק בית לאחר שנת בדק כאילו רוצים לומר שלאחר מכן לא תחול אחריות על הליקויים..

מנגד, הרוכשים אינן בקיאים בנושא תקופות הבדק והאחריות ואינן מודעים לפרקי הזמן החלים על הקבלן בכל הקשור למחויבות הטיפול בליקויים.

 נושאים כמו אי התאמות, מה הקבלן נדרש לעשות ולמסור במעמד החוזה, פיצויים ותקופות בדק ואחריות חייבים להיות מובאים לרוכשים כמידע הכרחי !

 חברת ' בדק בית ישראל ' מביאה לכם מידע זה, ככל שנדרש לשאלותיכם, בכדי לקבל מושג מינימאלי בין מה שהקבלן טוען לבין מה שמגיע בפועל.

ככל שנדרשת הפנייה לעורך דין, 'בדק בית ישראל' תוכל להפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם בכל הקשור להתנהלות מרגע שליחת מכתב התראה לקבלן ,במידה ויידרש כזה.